Klövern utdelning 2018 & utdelningshistorik -Aktiens direktavkastning

 

Om Klövern och bolagets utdelningar

Klövern är ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Företagets affärsidé går ut på att utveckla bostäder och erbjuda attraktiva lokaler i Sveriges tillväxtregioner. Stockholm är den i särklass största marknaden och står för cirka 43 procent av det totala fastighetsvärdet. På andra plats kommer Göteborg med 9 procent av det totala värdet och på tredje plats ligger Linköping med 7 procent. Uppsala, Västerås och Malmö kommer tätt inpå.

Bland svenska utdelningsentusiaster är Klövern en riktig favorit och det är inte utan anledning. Direktavkastningen är nämligen ofta mycket god – oftast kring 4 procent och mer. Oftast höjs utdelningen eller så ligger den kvar på samma nivå som föregående år, även om bolaget inte kan skryta med lika många år utan sänkningar av utdelningen som vissa av konkurrenterna.

Klöverns utdelningspolicy

Klöverns målsättning är att dela ut omkring 50 procent av förvaltningsresultatet till ägare av bolagets stamaktier och preferensaktier.

En intressant detalj är att det beslutades vid årsstämman 2017 att Klöverns utdelningar ska ges ut en gång per kvartal istället för en gång om året. Utdelning görs nu i mars, juni, september och december. Det har blivit lite av en trend bland svenska bolag de senaste åren att gå över till mer frekventa utdelningar (2–4 gånger per år), kanske med de amerikanska utdelningsmästarna som förebild. Det råder delade meningar bland analytikerna kring huruvida den typen av spridda utdelningar är bra eller dåligt. Fördelen är att aktieägarna får en jämn skur av utdelningar. Speciellt intressant blir det om man har en bred aktieportfölj då det hjälper till att bygga den så kallade utdelningsmattan som gör att man kan njuta av aktieutdelningar under årets alla månader vilket kan vara bra för den som planerar att leva på utdelningar. Kritikerna menar å andra sidan att aktieägarna inte får mer utdelningar, bara fler, och att det vore bättre att få allt så snart som möjligt så att man kan återinvestera pengarna direkt.

Preferensaktierna har företrädesrätt till utdelning och har en årlig utdelning på 20 kronor per aktie. Detta innebär att bolaget alltid måste prioritera utdelningen till innehavarna av preferensaktier utifall bolagets totala utdelning ett visst år minskar eller uteblir. Ingen utdelning får göras via stamaktierna förrän ägarna av preferensaktierna har fått sina utdelningar.

Klöverns utdelningshistorik

Klövern är ett stabilt bolag vilket reflekteras i de jämna utdelningarna. Sedan 2009 har utdelningarna stigit eller legat kvar på samma nivå varje år med bara ett undantag. Utdelningen sänktes med 15 procent 2011 till följd av en minskad vinstmarginal det året. För perioden 2009–2017 har utdelningstillväxten varit 8,45 procent per år (CAGR), vilket bör ses som bra. Som en kul jämförelse kan vi blicka över Atlanten där utdelningsaktier som bekant är mycket populära. På S&P500 i USA är den genomsnittliga utdelningshöjningen för tillfället cirka 8 procent. För utdelningsinvesteraren är det viktigt att den långsiktiga trenden i utdelningstillväxten är positiv och det är den alltså i Klövern.

Klövern A, utdelning 2009–2017

Klövern A, utdelningar 2009–2017. Källa: Börsdata

Ett kanske ännu starkare argument för att köpa Klövern är direktavkastningen. Direktavkastningen i Klövern har under de senaste tio åren som regel legat någonstans i spannet kring 4 till 5 procent och högre, beroende på vilken dag man gjort avläsningen. För närvarande (mitten av 2018) är direktavkastningen cirka 4,3 procent.

Klövern A, direktavkastning 2009–2017

Klövern A, direktavkastning 2009–2017. Källa: Börsdata

Det kan ibland vara roande och insiktsgivande att göra ett tankeexperiment med utdelningsaktier – låt oss testa på Klövern. Tänk dig att du köpte på dig aktier i Klövern för 100 000 kronor när börsen öppnade i januari 2009. Du hade då fått 29 069 aktier. Utdelningen i dagsläget är 0,44 öre per aktie vilket innebär att din utdelning 2018 skulle vara cirka 12 790 kronor. Nio år efter din investering får du med andra ord tillbaks nästan 13 procent per år och denna siffra ökar från år till år. Även om det aldrig finns några garantier för något bolag att utdelningen höjs i framtiden noterar vi att Klövern har en förnuftig utdelningspolicy och det är troligt att utdelningarna fortsätter att höjas i det långa perspektivet. De 100 000 kronorna hade för övrigt varit värda nästan tre gånger så mycket om man räknar på aktiekursen. Med en återinvestering av utdelningarna hade värdestegringen förstås blivit ännu bättre.

Även om det finns risker med att dra slutsatser ur historiska data är det intressant att se exempel på hur tålamod oftast lönar sig när det gäller utdelningsaktier. Klövern är ett bra exempel på detta.

För att avgöra hur hållbara ett företags utdelningar är tittar man ofta på utdelningsandelen, det vill säga hur stor utdelningen är i förhållande till vinsten. Inom fastighetsbranschen är det istället praxis att titta på hur stor utdelningen är i förhållande till förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet är det samma som summan av försäljnings- och administrationskostnader, driftnetto och finansnetto. I Klöverns fall kan vi konstatera att utdelningarna som regel varit i närheten av det utsatta målet om 50 procent av förvaltningsresultatet de senaste tio åren. Under 2011 till 2014 låg emellertid Klöverns utdelning på cirka 70–75 procent av förvaltningsresultatet vilket förvisso är en bra bit över gränsen, men fortfarande på en rimlig nivå. Samtidigt var utdelningsandelen mindre än 50 procent under två av åren i mätperioden och har de senaste åren stabiliserats kring drygt 50 procent. Allt som allt bedömer vi att utdelningarna i Klövern ligger på en hållbar nivå.

Klövern A, utdelningar som del av förvaltningsresultatet 2008–2017

Klövern A, utdelningar som del av förvaltningsresultatet 2008–2017. Källa: Klövern

Kursutveckling Sedan Klövern börsintroducerades i augusti 2002 har kursen haft en fin utveckling. Tittar vi i grafen nedan ser vi dock tydligt att den har följt OMXS30 nästan spökligt väl under större delen av denna period. Det är först mot slutet av 2014 som kursen drar iväg och börjar prestera bättre än index, vilket kan vara en kombination av förbättrat resultat, förvärv, sjunkande räntor och en generell uppvärdering av sektorn.

Klöverns kurs har stuckit iväg några gånger men ganska snabbt korrigerats tillbaks till en nivå med index, som till exempel sommaren 2005 och 2010–2011.

Klövern A aktieutveckling 2002-2018

Klövern A, aktiekurs 2002–2018. Källa: Avanza

Om vi jämför Klövern med några av de främsta konkurrenterna under perioden 2014 till 2018 får vi det bekräftat att det varit ett generellt bra drag i sektorn under denna period. I vår jämförelse nedan har vi tagit med Atrium Ljungberg, Hufvudstaden, Wallenstam, Balder och Castellum. Av dessa har Balder gjort en kanonresa och utklassat samtliga övriga. På andra plats kommer Klövern med en betydligt bättre utveckling än övriga fyra. Atrium Ljungberg, Hufvudstaden och Wallenstam har följt varandra åt ganska nära medan Castellum haft svagast kursutveckling under denna period. Samtliga har dock slagit index.

Klövern A, aktiekurs jämfört med Atrium Ljungberg, Hufvudstaden, Wallenstam, Balder och Castellum, 2002–2018

Klövern A, aktiekurs jämfört med Atrium Ljungberg, Hufvudstaden, Wallenstam, Balder och Castellum, 2002–2018. Källa: Avanza

Bland utdelningsinvesterarna i Sverige lyfts annars just Castellum fram vid sidan av Klövern som en extra intressant aktie att äga. Därför jämför vi här också hur Klövern har presterat jämfört med Castellum i det långa loppet. I bilden nedan ser vi att det har varit en jämn kamp mellan Klövern och Castellum sedan Klöverns börsintroduktion 2002. I korta drag kan man säga att Castellum presterat bättre och till lägre volatilitet under större delen av den period vi jämför över men att Klövern kommit i kapp kring den ovan nämnda uppvärderingen mot slutet av 2014.

Klövern A, aktiekurs jämfört med Castellum, 2002–2018

Klövern A, aktiekurs jämfört med Castellum, 2002–2018. Källa: Avanza

Ska man köpa Klövern A eller Klövern B?

Klövern handlas i två aktieslag, Klövern A och Klövern B. Klövern A har funnits sedan andra halvan av 2002. Klövern B tillkom först 2014 (och därför använder vi oss av data från Klövern A i denna genomgång). Den som innehar A-aktien har en röst per aktie medan innehavare av B-aktien behöver tio sådana för att få en röst i Klövern. Omsättningen är mycket högre i B-aktien så det kan vara praktiskt att köpa den. Prismässigt följs Klövern A och Klövern B åt men om priset vid köptillfället råkar skilja sig åt betydligt (säg 1–2 procent) köp då den billigaste.

Klövern har även en preferensaktie som heter KLOV PREF. Det är en väsentlig skillnad mellan att köpa stamaktien och att köpa preferensaktien. Som vi beskrev ovan har ägare av preferensaktien företräde till utdelningarna. Ofta har preferensaktier en evig löptid vilket innebär att de blir räntekänsliga och ur det perspektivet kan de liknas vid företagsobligationer. De har dock en inlösenkurs vilken avgör hur mycket preferensaktierna är värda utifall bolaget beslutar att lösa in dem.

Klöverns preferensaktie delar ut 20 kronor varje år, uppdelat på fyra gånger per år. Här finns det inte någon utdelningshöjning. Direktavkastningen har legat på cirka 6–7 procent sedan Klövern släppte sin preferensaktie. I skrivande stund (mitten av 2018) ligger direktavkastningen på drygt 6 procent. Det är den högre direktavkastningen och de säkrare utdelningarna som gör att en del väljer att köpa preferensaktien eftersom den bidrar till ett skönt kassaflöde i aktieportföljen. Är man en långsiktig investerare kan det dock löna sig att köpa stamaktien istället eftersom kursutvecklingen och därmed totalavkastningen ofta är högre för den än för preferensaktien. Det beror emellertid på börsklimatet och sparhorisonten vilken av de två man ska välja.

Klövern Preferensaktie, utdelning 2011–2017

Klövern Preferensaktie, utdelning 2011–2017. Källa: Börsdata

Klövern Preferensaktie, direktavkastning 2011–2017

Klövern Preferensaktie, direktavkastning 2011–2017. Källa: Börsdata

I grafen nedan visar vi skillnaden i kursutveckling mellan Klövern A och Klövern Preferensaktie under perioden 2012 till 2018. Det blir mycket tydligt att en investering i stamaktien hade varit bättre. Dock ser man att i perioder av turbulens har fallet i preferensaktien varit mindre eller ibland har den rent av utvecklats positivt under allmän nergång.

Ägarstruktur

Klöverns 15 största ägare representerar ungefär 63 procent av antalet registrerade aktier. Klövern är ett bolag med ett stort insiderägande. VD Rutger Arnhult är största ägare och har 15 procent av aktiekapitalet via bolag. Han är också delaktig i den näst största ägaren, Corem Property Group (ett annat fastighetsbolag), som har knappt 15 procent av aktiekapitalet.

Klövern idag

Klövern är inriktat på Sveriges större städer och tillväxtorter och har på senare tid arbetat för att ytterligare fokusera verksamheten till dessa områden. Företagets totala fastighetsvärde var vid slutet av 2017 omkring 43 miljarder kronor och av dessa fastigheter låg hela 98 procent i tillväxtorter. Här talar man om orter där den genomsnittliga befolkningstillväxten varit över 15 procent de senaste tio åren. Man kan därför gott säga att Klövern ligger väl placerat för att ta del av en av de så kallade megatrenderna som kan förväntas pågå i årtionden framöver: urbaniseringen.

Klövern upplever en ökad efterfrågan på moderna kontorslokaler samtidigt som priserna stiger, speciellt i Stockholmsregionen. Bolaget meddelar också att det finns en tendens att företag nu söker sig ut mot utkanterna av stadskärnan till följd av högre priser, vilket gynnar Klövern då man har fastigheter i dessa områden.

Företaget tog under 2017 ett första steg in på den danska marknaden genom ett förvärv i Köpenhamn, vilket följdes av ytterligare ett förvärv där i början av 2018.

Planerna för framtiden inkluderar ytterligare förvärv och fortsatta projektutvecklingar i kombination med nya uthyrningar. En av företagets fördelar är att det har mycket goda finansieringsmöjligheter. Klöverns soliditet har ökat medan belåningsgraden har minskat. Räntetäckningsgraden är alltjämt hög samtidigt som den genomsnittliga låneräntan för tillfället är 2,5 procent, vilket är bra.

Klövern genom tiderna

  • Klövern grundades 2002 när IT-företaget Adcore delades upp och den ena delen fick namnet Klövern AB och kom att handskas med fastigheter. Det första förvärvet var Postfastigheter. Investeringar gjordes i Norrköping och Nyköping. 2003 gjorde man sitt intåg på fastighetsmarknaderna i Kalmar, Linköping, Örebro, Kumla och Karlstad.

  • 2004 etablerar man sig i Borås och Västerås.
  • 2006 köper Klövern Pfizers huvudkontor i Uppsala och får på så vis en stärkt position inom Science & Business Parks. Förvärv görs även i Kistad och Täby.
  • 2007 skriver Klövern på ett avtal att uppföra den nya Kistamässan. Nytt avtal skrivs också med Ericsson.
  • 2009 färdigställs Kistamässan. Det första spadtaget tas till Victoria Tower, intill Kistamässan.
  • 2010 förvärvar Klövern en stor fastighetsportfölj innehållandes 37 fastigheter.
  • 2011 lämnar Klövern ett uppköpserbjudande på Dragon AB.
  • 2012 etablerar sig Klövern på de expansiva marknaderna i Öresund och Göteborg genom förvärvet av Dragon AB.
  • 2013 köps bl.a. en stor logistiskfastighet i Jordbro.
  • 2014 förvärvar Klövern Globen City.
  • 2015 köper Klövern Solna Gate
  • 2016 expanderar Klövern sin produktportfölj med ”Klövern Living”, som är Klöverns satsning på bostadsrättsprojekt.
  • 2017 etablerar sig Klövern i Danmark.